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| GUIDA ALL'ACQUISTO DI UN IMMOBILE |
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Quando si compra casa le imposte da pagare sono diverse (registro o Iva)a seconda che il venditore sia un privato o un soggetto Iva (es. costruttore).In entrambi i casi,sono comunque dovute anche le imposte ipotecarie e catastali.
Se il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia chi compra un immobile non di lusso (non avente, cioè, le caratteristiche indicate nel Decreto ministeriale 2.8.69),dovrà pagare:
* Iva al 10%
* Imposta di registro in misura fissa: € 168,00
* Imposta ipotecaria in misura fissa: € 168,00
* Imposta catastale in misura fissa: € 168,00
Quando il venditore,invece,non è soggetto ad Iva (es., privato)le imposte da pagare per l'acquirente sono:
* Imposta di registro,7%;
* Imposta ipotecaria,2%;
* Imposta catastale,1%.
La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto.
Le imposte (registro,ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Se l'ufficio ritiene che il valore dell’immobile trasferito è superiore a quello indicato nell'atto,provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato nell’ ’atto di vendita un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore. Per le cessioni soggette all'Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti.
Se il contribuente ha dichiarato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio locale non procede alla rettifica Iva, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.
Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale aggiornata per i seguenti coefficienti:
* 110, per la prima casa;
* 120, per i fabbricati appartamenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10, C/1) e D;
* 60, per i fabbricati della categoria A/10 (uffici e studi privati);
* 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
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| L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA |
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Nel caso di acquisto della "prima casa"sono previste una serie di agevolazioni:
* l'imposta di registro,o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta
* le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l ’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa valgono anche per l'acquisto di pertinenze, anche se effettuate con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
* C/2 - cantina o soffitta;
* C/6 - garage o box auto;
* C/7 - tettoia o posto auto.
Se il venditore dell'immobile è soggetto ad Iva.
Chi compra dovrà pagare l'Iva con l'aliquota ridotta al 4%in luogo del 10%. L'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva.
L'imposta di registro si dovrà pagare con l'aliquota del 3%in luogo del 7%. Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 168 euro.
Requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa:
* natura dell'immobile acquistato
Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione "non di lusso". Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso,ad esempio,quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie,o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.).
* ubicazione dell'immobile acquistato
L'immobile deve essere ubicato:
1- nel comune di residenza dell'acquirente.
2- nel comune in cui, entro 18 mesi (termine elevato da 12 a 18 mesi dall ’1/1/2001) l'acquirente stabilirà la propria residenza.
3 - nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza.
4 - nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro.
Nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE) l'immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano.
Nell'atto di compravendita l'acquirente deve dichiarare:
- di non essere titolare,esclusivo o in comunione col coniuge,di diritti di proprietà,usufrutto,uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
- di non essere titolare,neppure per quote o in comunione legale,su tutto il territorio nazionale,di diritti di proprietà,uso usufrutto abitazione o nuda proprietà,su altra casa di abitazione,acquistata,anche dal coniuge,usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
- qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto,deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l'unità abitativa acquistata con le agevolazioni "prima casa".
Perdita delle agevolazioni prima casa.
L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
1. le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto risultano false;
2. non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
3. vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto,a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta,oltre gli interessi di mora.
Azioni di controllo e verifica degli uffici dell’ ’Agenzia delle Entrate.
L'azione di verifica relativa alla sussistenza dei requisiti “prima casa ” può essere effettuata dall'Ufficio delle Entrate territorialmente competente entro il termine massimo di tre anni. In relazione alle diverse ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa varia il momento di decorrenza del termine triennale:
- Entro tre anni dalla registrazione dell'atto di compravendita nel caso di mendacità delle dichiarazioni rilasciate nell'atto di acquisto
- Entro quattro anni e mezzo (tre anni più diciotto mesi) dalla registrazione dell'atto in caso di mancato trasferimento di residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto
- Entro quattro anni dalla vendita della casa acquistata con i benefici (tre anni dallo spirare del termine di un anno entro il quale doveva effettuarsi il riacquisto). |
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| LE AGEVOLAZIONI IN CASI PARTICOLARI |
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Acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un'unica abitazione.
Con una nuova interpretazione dell’agenzia dell’entrate si possono acquistare con agevolazione entrambi gli appartamenti.
Acquisto di immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione.
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all'acquisto di fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico,nonché a quelli in corso di ristrutturazione.
Acquisto effettuato da coniugi in comunione legale
In caso di acquisto di un appartamento da parte di coniugi in regime di comunione legale,qualora solo uno avesse i requisiti soggettivi per usufruire delle agevolazioni prima casa (mentre l'altro coniuge,ad esempio,è titolare della proprietà di una abitazione acquistata prima del matrimonio, nel comune dove si trova la nuova da acquistare),il beneficio fiscale spetta al 50%e cioè solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.
Il contratto preliminare.
I requisiti prescritti per usufruire delle agevolazioni prima casa devono essere presenti al momento del passaggio della proprietà dell'abitazione,e quindi dell'atto definitivo.
Non è però infrequente la stipula di un cosiddetto contratto preliminare:anche in questa sede è possibile chiedere l'applicazione del regime agevolato con la "promessa"di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipula dell'atto definitivo.(Il contratto preliminare è soggetto all'imposta di registro in misura fissa di 168 euro)
Qualora in sede di contratto preliminare siano versati degli acconti sul prezzo pattuito:
- se il venditore è un privato,gli acconti saranno in ogni caso assoggettati all'imposta di registro del 3%;
- se il venditore è soggetto Iva,sugli acconti si applicherà l'aliquota ridotta del 4%.
La permuta.
Un modo per ottenere il trasferimento della proprietà di un immobile è la permuta, e cioè il reciproco trasferimento di cose o altri diritti. Anche in questo caso,qualora ne sussistano i requisiti,trovano applicazione le agevolazioni "prima casa".
Chi cede l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa,ed acquista un'altra abitazione, non di lusso, costituente prima casa, può beneficiare di un credito di imposta, alle condizioni che:
1. il nuovo acquisto avvenga entro un anno dalla vendita dell'abitazione precedente;
2. il contribuente non sia decaduto dal beneficio prima casa;
Cosa fare per ottenere il credito.
Per poter beneficiare del credito di imposta, l'atto di acquisto della nuova abitazione deve espressamente contenere:
1. le dichiarazioni previste per l'applicazione dei benefici "prima casa"
2. l'espressa richiesta del credito di imposta con l'indicazione di tutti gli elementi idonei alla sua identificazione e determinazione.
L'ammontare del credito
Il credito d'imposta è pari all'imposta di registro o all'Iva pagata sul primo acquisto.
In ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovute sul nuovo acquisto:non può pertanto dar luogo a rimborso. Il credito di imposta può essere utilizzato:
1. in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
2. in diminuzione di imposta di registro, ipotecaria,catastale, dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito;
3. in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto (solo ed esclusivamente con la prima dichiarazione successiva alla data di acquisto);
4. in compensazione con altri tributi in sede di versamenti unitari con il Mod. F24.
Il credito di imposta ha una valenza limitata nel tempo:qualora si pensi di utilizzarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce successivi al riacquisto,occorre tenere presente che il beneficio si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine.
In caso di morte del titolare del credito d'imposta prima del suo utilizzo,lo stesso si trasferisce agli eredi.
Decadenza dal diritto al credito di imposta.
Poiché il credito di imposta è collegato ai benefici "prima casa"la decadenza da quest'ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, come visto in precedenza,anche il recupero del credito utilizzato.
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